MỘT SỐ ĐIỀU CẦN BIẾT ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (P1)

​Chào các bạn!
Đây là một giai đoạn kinh tế mà việc đầu tư không dễ dàng gì để lựa chọn được một sản phẩm đầu tư phù hợp, có khả năng bảo toàn giá trị đồng tiền và có tính thanh khoản (khá) tốt trước mối đe dọa tiềm ẩn của một chu kỳ (đại) suy thoái toàn cầu.

​Từ trước tới nay, vàng và bất động sản là hai sản phẩm trú ẩn được ưa chuộng mang tính quốc tế chứ không chỉ riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, lựa chọn vàng hay bất động sản? Hay lựa chọn cả hai? Và tỉ lệ phân bố tài sản như thế nào? Tất cả đều là những câu hỏi hết sức hack não nhưng chúng ta bắt buộc phải đối mặt và lựa chọn. Và minh tin rằng, khi đã đặt ra những câu hỏi này, tìm cách trả lời chúng, không ngừng quan sát diễn tiến thị trường sau khi đưa ra lựa chọn, bạn ít nhất là sẽ có rất nhiều hiểu biết và kinh nghiệm khi đối mặt với chu kỳ tiếp theo. Nói vậy nghe chừng xa xôi quá, nhưng giai đoạn kinh tế 2009-2012 dường như không xa xôi lắm phải không? Bản thân mình nhờ những quan sát, phân tích từ giai đoạn đó mà có kiến thức, nền tảng để đưa ra nhiều quyết định ở hiện tại mà cho đến giờ vẫn rất đúng đắn. Hơi lạc đề một chút so với phần nội dung chính mình sẽ viết dưới đây nhưng mình muốn nhắn gửi rằng: khó khăn ngày hôm nay rất có thể là cơ hội/ thành công lớn ở ngày sau; việc đi qua chu kỳ này với tâm thế như thế nào, học được gì hay không hoàn toàn phụ thuộc vào chúng ta.

Vài tháng trước đã có một số bài viết tập trung phân tích về chu kỳ kinh tế, phán đoán hướng diễn biễn của hoạt động kinh tế toàn cầu, quan điểm và lựa chọn tài sản trú ẩn. Người thì thiên nhiều về vàng người thì thiên hơn về bất động sản có giá trị sử dụng thực và tính thanh khoản (khá) tốt. Vấn đề là LÀM THẾ NÀO ĐỂ CHỌN ĐƯỢC BẤT ĐỘNG SẢN CÓ GIÁ TRỊ THANH KHOẢN (KHÁ) TỐT??? nói riêng hay nói chung là: LỰA CHỌN MỘT BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ NHƯ THẾ NÀO???

​1. BẤT ĐỘNG SẢN NÀY SẼ BÁN CHO AI/ AI SẼ LÀ NGƯỜI SỬ DỤNG CUỐI CÙNG? Xác định được người sử dụng cuối cùng ( khách hang mục tiêu) là vô cùng quan trọng nhưng rất tiếc là có rất nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư mới và thậm chí là nhiều sales bđs không nghĩ tới/ không đặt ra câu hỏi này. Vì thế, dẫn đến không nghĩ đến/ không trả lời được hai câu hỏi liên quan và vô cùng quan trọng dưới đây.

2. NGƯỜI SỬ DỤNG CUỐI CÙNG CÓ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CHO BĐS ĐÓ KHÔNG? Chiều nay mình nói chuyện với 1 sales cứng thân thiết. Em ý hơi bức xúc và phàn nàn với mình, đại ý: chị biết không, nhiều sales bđs vùng ven còn không tư vấn được, không chỉ được cho khách hàng là người cuối cùng sẽ sử dụng mảnh đất này là ai. Đất ở khu X,Y,Z ( ngoại thành) nằm trong ngõ có hơn 2 mà giá bán cả tỉ một lô. Mà đất những vùng này, ai sẽ là người mua ở- là công nhân và lao động ngoại tỉnh làm việc ở các khu công nghiệp. Mà công nhân họ thì làm sao có tiền một tỉ mua đất, còn chưa kể tiền làm nhà.
Không biết ở tỉnh, thành khác thì ntn cứ thành phố mình, công nhân không có tiền tỉ mua đất đâu, vài năm sau cũng khó mà có được chứ không nói tới hiện tại. Hiện tại nếu có tiền tỉ thì họ sẽ cố them chút xíu nữa để mua nhà trong thành phố cơ- giờ vẫn tìm được nhà trong nội thành giá 1,5 tỉ đổ lại, nhà ở được, sổ đỏ đàng hoàng.

3. NHU CẦU ĐỐI VỚI BĐS NHƯ THẾ NÀO? Đây là câu hỏi xác định cán cân cung- cầu. Giá cả thị trường hoạt động theo quy luật cung- cầu. Cung nhiều, cầu ít- giá bán thấp, khó thanh khoản. Cung ít, cầu nhiều- giá bán tốt, khả năng thanh khoản tốt. Để trả lời được câu hỏi này thì phải nghĩ đến và trả lời được câu hỏi 1&2.

4. GIÁ THÀNH CÓ PHÙ HỢP GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG? Trả lời câu hỏi này để đánh giá tiềm năng tang giá trong tương lai/ lợi nhuận khả năng của khoản đầu tư và khả năng thanh khoản. Câu trả lời của 3 câu hỏi 1,2,3 cũng là một phần tham chiếu để xem xét giá thành và giá trị.Tuy nhiên, định giá bản thân nó là một chủ đề khá lớn và phức tạp. Hi vọng các bạn khác chia sẻ thêm về chủ đề này!

Xem thêm phần 2: MỘT SỐ ĐIỀU CẦN BIẾT ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Tác giả: ​HaJi Kim