MỘT SỐ ĐIỀU CẦN BIẾT ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (P2)

​Mỗi lần nhớ về 1 người bạn- 1 người phụ nữ xinh đẹp, mình nhớ lúc sinh thời em ước có 4-5 căn nhà mặt đường cho thuê, có thu nhập tháng 100 triệu. Chuyện này là một trong mấy chuyện mình hay nghĩ đến khi nhớ về em. Có lẽ bởi vì mình cũng từng có ước mơ như vậy nên khi em nói mình nhớ sâu. Hồi học đại học mình đã nghĩ: ước gì sau này mình có nhà khắp các thành phố lớn hay thành phố nghỉ dưỡng ở VN như HN, HCM, Đà Lạt, Nha Trang,......Những năm trước mình đã từng miệt mài phấn đấu vì mục tiêu có 3-4 nhà cho thuê. Giờ thì,.....

4. BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN- ĐẦU TƯ THẾ NÀO CHO HIỆU QUẢ?
Có 1 thực tế là không ít người suy nghĩ khá đơn giản: cứ mua được nhà/ đất giữ đó là ắt lên, hàng tháng cho thuê được còn kiếm được thêm tiền. Tâm lý rất lạc quan. Đúng là giá bđs có lên, đúng là thu được tiền hàng tháng. Nhưng câu chuyện có đơn giản và tích cực như suy nghĩ ko?- Thực tế, câu trả lời là không. Để đầu tư bđs dòng tiền có hiệu quả, những câu hỏi dưới đây cần đặt ra:

1. Cán cân cầu- cung của bđs bạn định đầu tư cho thuê ntn?
Cầu nhiều hơn hoặc ngang bằng cung thì bạn hãy cân nhắc, còn không bỏ qua cho nhanh. Mình đã nhìn thấy thị trường dư thừa sản phẩm mà các nhà đầu tư vẫn cứ lao vào. Không hiểu sao nữa!

2.Giá cho thuê thực thu về hàng tháng sau khi trừ tất cả chi phí là bao nhiêu? Tỷ lệ thực cho thuê được là bao nhiêu? Giá trị thực thu về trong tay tính bình quân theo năm là bn? (A)
Bạn có 1 căn nhà cho thuê thì ko đảm bảo được bạn sẽ cho thuê liên tục, không có thời gian trống. Nếu bạn cho thuê theo phòng/ toà nhà có nhiều căn hộ thì hầu như khó mà luôn kín 100% số phòng và 100% thời gian. Đừng bao giờ tính ở mức tối đa.

​3. Phán đoán giá trị tăng của tài sản trong ngắn, trung, dài hạn là bao nhiêu? (😎

4. Bao nhiêu lâu phải tái đầu tư ( sửa chữa, thay thế,...)? Chi phí? (C)

5. (A) có tính lãi kép+ (😎 -(C) so sánh với lãi suất ngân hàng ( lãi suất ngân hàng là mốc tối thiểu dùng để so sánh) tính mốc 3 năm-5 năm- 10 năm thì có vượt trội hơn so với việc gửi ngân hàng không? Lợi nhuận thực tế là bao nhiêu %/ năm? Luôn phải ghi nhớ đến lãi kép. Mình gửi bản tính trong bài, các bạn nhìn có thể đối chiếu và tính ra lãi suất thực tế là bao nhiêu. Mục 4 này đọc nghe hơi lằng ngoằng nhưng lại là mục quan trọng nhất, bắt buộc phải làm để xác định liệu vụ đầu tư có đủ thơm ngon để làm. 

6. Đối thủ cạnh tranh của bạn là ai? Thế mạnh sản phẩm của bạn là gì? Vì sao khách hàng lựa chọn thuê của bạn thay vì thuê chỗ khác?

7. Trong vòng 1,2 đến 5 năm tới liệu thị trường có xuất hiện đối thủ/ sản phẩm mới có thể trở thành mối đe doạ với việc cho thuê của bạn? 
Bạn mình làm toà nhà căn hộ cho thuê. Thời điểm rơi vào thị trường quá ngon, hoàn thiện xong lập tức cho thuê được nguyên căn. 2-3 năm đầu cực tốt. Rồi trong 2-3 năm này nguồn cung toà nhà căn hộ mọc lên như nấm. Bạn mình là người thông minh và đã giải quyết tốt vấn đề như mình nêu ra trong mục 6+ có 1 số lợi thế nhất định so với nhà đầu tư khác nên vẫn xử lý được. Nhiều nhà trước Covid cho thuê đã ko dễ, gặp Covid càng khó hơn. 

8. Mức giá kỳ vọng cao nhất? Mức giá tối thiểu bạn có thể chấp nhận cho thuê? 
Thị trường có lúc tốt và lúc xấu, bạn phải xác định điều đó ngay từ đầu để xác định giới hạn, mức độ chấp nhận của bạn. Khi thị trường tốt thì mọi việc đều tốt, khi thị trường xấu bạn cũng đã có chuẩn bị để có ứng phó phù hợp. 

9. Việc cho thuê sẽ được vận hành ntn? Nếu vận hành trực tiếp bạn đã xác định rõ những vấn đề gì có thể xảy ra chưa và bạn có thoải mái để vận hành trực tiếp hoặc có đủ thời gian vận hành không?! 
Nhìn chung việc đầu tư bất động sản dòng tiền không đơn giản chỉ là có bất động sản cho thuê, hàng tháng hay hàng quý thu tiền đút túi đâu. 

6. ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĂN THEO HẠ TẦNG, THAY ĐỔI QUI HOẠCH- BAO GIỜ? BAO GIỜ? VÀ BAO GIỜ? 

​Nếu bạn chọn bất động sản và kỳ vọng tăng giá do thay đổi hạ tầng hoặc quy hoạch, câu hỏi đầu tiên và thường xuyên là: dự án/ quy hoạch có khả thi? Nếu khả thi thì đến Bao giờ dự án/ quy hoạch đó mới được làm xong?  Liệu đã phê duyệt rồi mà vẫn thay đổi? 
Ví dụ: rục rịch thông tin Thuỷ Nguyên lên thành phố, đất Thuỷ Nguyên tăng điên cuồng. Kết quả TN vẫn là TN thôi, chưa biết ngày nào thành phố cả.
Ví dụ: mình vừa đi khảo sát một dự án hứa hẹn tăng khủng khiếp khi vành đai 3 hoàn thiện, kết nối HCM và Đồng Nai. Từ cuối năm trước đến đầu năm nay liên tục là các thông tin tích cực, dự án khởi công quý 3 năm 2021. Nhà đầu tư bắt đầu nườm nượp kéo về, giá cũng tăng nhiều so với cuối 2020. 
Dự án đường vành đai 3 được phê duyệt từ 2011. Đến giờ là 10 năm. Dự án cầu Nhơn Trạch- q9, cây cầu kết nối vành đai 3 có từ 2001. Đến giờ là 20 năm. Mình và bạn bè mình sau khi nghiên cứu và kiểm tra đều có cùng kết luận: nếu dự án vẫn được thực hiện, không dưới 10 năm nữa mới xong. 
Có ai đầu tư đất Đồng Nai vì dự án cầu Cát Lái ko? 

7. ĐẦU TƯ DỰA TRÊN KỲ VỌNG TĂNG GIÁ THEO GIAI ĐOẠN 
Các cđt hầu như đều áp dụng bài dự án giai đoạn sau giá cao hơn giai đoạn trước, cứ mua từ đầu là sẽ thắng. Thì lúc bạn mua giai đoạn 1 có 40 triệu/ m2, giai đoạn 2 nđt khác phải mua 50 triệu, giai đoạn 3 giá 60 triệu cơ. Bạn mua lúc 40 là thắng rồi còn gì?! Các sales cũng đều sẽ tư vấn bạn như vậy. 
Chuyện không đơn giản vậy đâu. Hãy hỏi và trả lời 4 câu hỏi trong phần 1 rồi quyết định. 
Đầu tư bđs sẽ càng ngày càng khó, trong 1 số thời điểm càng đặc biệt khó. Cẩn trọng!

Xem lại phần 1: MỘT SỐ ĐIỀU CẦN BIẾT ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Tác giả: ​HaJi Kim